冰火兩重天：供大于求，北京甲級(jí)寫字樓租金有望下行；供不應(yīng)求，北京物流物業(yè)市場(chǎng)租金大幅上漲，空置率為0。

國(guó)際房地產(chǎn)服務(wù)公司——高力國(guó)際24日發(fā)布“華北區(qū)物業(yè)市場(chǎng)2017年回顧及2018年展望”，對(duì)北京及其他華北區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)走向作出分析和預(yù)測(cè)。

“如果要用一個(gè)字來形容這個(gè)市場(chǎng)，就是火。”高力國(guó)際華北區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部總監(jiān)吳濤表示，華北區(qū)物流物業(yè)市場(chǎng)需求極為旺盛，并實(shí)現(xiàn)滿租，空置率創(chuàng)歷史新低。

2017年，合計(jì)建筑面積約7.8萬平方米的兩個(gè)物流物業(yè)完工入市，北京市場(chǎng)總存量同比擴(kuò)大4.2%至約195萬平方米。

吳濤表示，來自電子商務(wù)零售商及第三方物流服務(wù)供應(yīng)商的需求極為旺盛。受年末諸多網(wǎng)絡(luò)購物節(jié)及北京市清除非法低品質(zhì)倉庫的影響，整體空置率創(chuàng)歷史新低，同比下降6.2個(gè)百分點(diǎn)至0.0%，北京物流物業(yè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)滿租，并推動(dòng)平均租金同比攀升10.2%至人民幣42.8元每月每平方米。

“租金同比上漲10.2%，這是一個(gè)比較夸張的數(shù)字，而同期上海大概是6%多一點(diǎn)。但這是對(duì)市場(chǎng)供需狀況的一個(gè)真實(shí)反映。”吳濤說。

對(duì)于2018年的市場(chǎng)走向，吳濤認(rèn)為，建筑面積總計(jì)約20萬平方米的四個(gè)優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)計(jì)劃于2018年入市。電子商務(wù)零售商與第三方物流服務(wù)供應(yīng)商將繼續(xù)為需求主要驅(qū)動(dòng)力，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目將迅速被市場(chǎng)吸納。有鑒于此，空置率將繼續(xù)保持低位。

吳濤表示，2018年整體市場(chǎng)仍將保持在接近滿租的水平，這將支撐平均租金的持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2018年平均租金將同比增長(zhǎng)3.6%。鑒于北京未來新增供應(yīng)將極為有限，需求將持續(xù)外溢至天津及廊坊等地并帶動(dòng)當(dāng)?shù)匚锪魑飿I(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。此外位于北京新機(jī)場(chǎng)與雄安新區(qū)間的新興區(qū)域?qū)㈥懤m(xù)迎來新增供應(yīng)，優(yōu)越的地理位置及區(qū)域戰(zhàn)略布局將使該區(qū)域受到更多關(guān)注。

與物流物業(yè)的“火”相比，北京的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)則是另外一番風(fēng)景。

高力國(guó)際華北區(qū)辦公樓服務(wù)部業(yè)主代表宋海燕表示，2017年，合計(jì)租賃建筑面積約39.0萬平方米的八個(gè)新項(xiàng)目完工入市，使北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量同比上升6.5%至約637萬平方米。新項(xiàng)目推升平均空置率同比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至8.3%。需求方面，內(nèi)資企業(yè)仍為主要的租賃需求驅(qū)動(dòng)力并且租戶逐漸呈現(xiàn)多元化，不僅來自金融、專業(yè)咨詢和IT行業(yè)，也來源于房地產(chǎn)、傳媒、制造業(yè)和能源行業(yè)。

就租金而言，由于需求穩(wěn)定且若干高于平均租金水平的新項(xiàng)目入市，北京市平均租金同比增長(zhǎng)0.4%至人民幣331.8元每月每平方米。

宋海燕表示，預(yù)計(jì)2018年供應(yīng)將達(dá)頂峰，總建筑面積約100萬平方米的11個(gè)新項(xiàng)目將完工入市。并且自2018年起，CBD核心地塊和麗澤金融商務(wù)區(qū)將成為新供應(yīng)的目標(biāo)區(qū)域。隨著新增供給逐漸入市，預(yù)計(jì)北京市整體空置率將從2017年底的8.3%上升至2018年底的14%。而租金將面臨下行壓力，預(yù)計(jì)2018年平均租金同比將下降1.2%。