投資邏輯

換股吸收合并深基地,地產+物流雙輪驅動:2016年8月16日,公司發(fā)布公告,擬發(fā)行7.99億A股換股吸收合并深基地,換股價格5.64元每股,交易對價45.08億。深基地旗下主要有物流園區(qū)開發(fā)經營和石油后勤業(yè)務,目前已運營的物流園區(qū)建筑面積達到180萬方,預計到2019年底或能達到500萬方,按照當前的經營情況和租金水平合理估值200億,置入物流地產顯著利好中小股東。 

地產布局熱點城市,進入業(yè)績釋放期:公司地產項目主要布局在蘇州、上海、合肥、長沙、南通、深圳等城市,從存貨價值角度來看,蘇州、深圳和長沙占比較高。根據我們的估算,公司未結算項目資源超過220萬方,地產部分凈增值61億。如果不考慮上市公司體內集成房屋等資產的評估溢價,公司重估凈資產120億。 

股東資源豐富,或受益南山集團資源整合:公司是南山集團控股的唯一A股上市平臺,或將持續(xù)受益集團的業(yè)務協(xié)同和資源整合。南山集團除了參股深赤灣,控股南山控股和深基地之外,在深圳赤灣港片區(qū)擁有3.2平方公里土地,即便扣除保留現(xiàn)狀用地之后,建設規(guī)模和體量也十分可觀。此外,南山集團注資產業(yè)投資和資本增值,旗下還控股財務公司、資本管理公司等。

與中建三局合作,其他業(yè)務板塊或整體剝離:2016年11月25日公司發(fā)布公告,與中國建筑第三工程局有限公司簽署股權合作意向協(xié)議,擬與中建三局在集成房屋、船舶舾裝、塔吊租賃等業(yè)務板塊展開股權層面的合作,由中建三局或其指定的下屬公司購買公司目前擁有的此項業(yè)務板塊的部分股權,實現(xiàn)其控股。公司或借此實現(xiàn)集成房屋等業(yè)務板塊的剝離。

投資建議 

電商的崛起和資產荒打開了物流地產的發(fā)展空間,我們看好公司在物流園區(qū)領域的競爭優(yōu)勢和控股股東的資源價值,預計公司在2016-2018實現(xiàn)EPS分別為0.31、0.35和0.38,目前股價僅相當于31、27和25PE,首次覆蓋我們給予“買入”評級。

風險提示 

吸收合并深基地進度不及預期等。