在土地政策收緊的背景下，通過物流地產(chǎn)的模式迅速拿到土地資源，對地產(chǎn)商來說，也是一個不錯的選擇。

蘇寧、萬科成立的物流地產(chǎn)基金有一個共同特點(diǎn)，無論是深創(chuàng)投，還是江蘇國際信托，他們的合作方都是具有國資背景的投資公司。

“物流地產(chǎn)”一夜間火了起來。2017年10月12日，萬科發(fā)布公告稱，將與江蘇國際信托等聯(lián)合成立總額不超過200億元的物流地產(chǎn)基金。

三個月前，在中國市場擁有最大物流設(shè)施面積的普洛斯宣布私有化時，萬科就斥資193億港元參與領(lǐng)投，私有化完成后，萬科將持有普洛斯21.4%的股份。2017年11月30日舉行的股東大會上，普洛斯私有化以超過96%的贊成票高票通過。

此外，蘇寧、富力、平安不動產(chǎn)、綠地等一眾電商、地產(chǎn)商也已涌進(jìn)物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

電商本身有物流需求，這不難理解。但習(xí)慣了資金快速周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)商，為何對物流地產(chǎn)這一需要長期持有的項目發(fā)生了興趣？

外資登陸十年

“2003年，普洛斯進(jìn)入中國時，中國還沒有高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代物流設(shè)施，經(jīng)濟(jì)主要依靠投資和出口來拉動增長，公司便在沿海地區(qū)和一線城市進(jìn)行了戰(zhàn)略布局。”普洛斯一位人士對記者說。

物流地產(chǎn)與快遞行業(yè)其實有著本質(zhì)區(qū)別。快遞和電商的倉儲業(yè)務(wù)，僅占物流地產(chǎn)所有業(yè)務(wù)的三分之一，更多的倉儲面積是被制造業(yè)、第三方物流所租用。

從2003年到2013年這十年間，中國的物流地產(chǎn)市場基本上是由外資企業(yè)主導(dǎo)，有數(shù)據(jù)顯示，最高峰時，普洛斯占據(jù)了超過三分之二的市場。

該人士稱，2006年之后，中國經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級，內(nèi)需成為經(jīng)濟(jì)增長的新引擎，普洛斯便與地方政府合作，在中國的主要省會城市、交通樞紐進(jìn)行戰(zhàn)略拓展。

十年間，來自澳大利亞、意大利的物流地產(chǎn)企業(yè)也紛紛在中國市場搶灘登陸，一些來自美國、歐洲的基金也進(jìn)入這個市場，前十大供應(yīng)商中有6個外資供應(yīng)商，分別為普洛斯、嘉民、安博、豐樹、維龍及蓋世里，而中國企業(yè)則一直表現(xiàn)得不溫不火。

“那十年，正是房地產(chǎn)火爆的十年，傳統(tǒng)的開發(fā)商看不上這種投資周期長、收益率并不高的模式。”火花S—Park執(zhí)行董事宋振慶說。火花S—Park是國內(nèi)一家專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)。

普洛斯塑造了物流地產(chǎn)的主流模式，即開發(fā)—運(yùn)營—基金。宋振慶對記者解釋這種模式，“物流地產(chǎn)商一般有開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理三大部門，開發(fā)部門去拿地，建成物流園區(qū)之后交給物業(yè)管理部門進(jìn)行運(yùn)營，然后再將這些成熟的物流園區(qū)進(jìn)行資產(chǎn)證券化處理”。

國際知名房地產(chǎn)顧問戴德梁行高級董事、中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管蘇智淵向記者表示，與住宅地產(chǎn)的最本質(zhì)區(qū)別是，物流地產(chǎn)不是直接出售資產(chǎn)來變現(xiàn)的，而是進(jìn)行長期持有、運(yùn)營，并通過資產(chǎn)證券化的手段進(jìn)行資金回籠。

普洛斯當(dāng)時進(jìn)入中國市場時，一個最大的優(yōu)勢就是他們能從海外融到比較便宜的錢，而國內(nèi)一直沒有打通這條融資渠道，沒有辦法進(jìn)行證券化，只能一個項目一個項目來做，無法快速滾動向前發(fā)展。

據(jù)普洛斯方面提供的數(shù)據(jù)，截至2017年9月30日，普洛斯基金管理平臺目前在全球管理12只基金，管理的總資產(chǎn)達(dá)390億美元。

變化的物流地產(chǎn)格局

從2013年開始，中國的物流地產(chǎn)市場開始漸漸發(fā)生變化，一些民營資本效仿普洛斯模式，進(jìn)入這一領(lǐng)域，成為專業(yè)的物流地產(chǎn)開發(fā)商，較為知名的有宇培、寶灣、易商等，其中宇培物流去年在香港上市。

不過，與普洛斯相比，這些民資背景的物流地產(chǎn)公司，無論在物流設(shè)施面積上，還是在基金管理上，都有一定的差距。還有一些國資背景的企業(yè)進(jìn)入，如深業(yè)泰物流集團(tuán)股份有限公司，它是深圳市國資委下屬的大型國有商貿(mào)物流地產(chǎn)集團(tuán)，前身為1983年成立的深圳筍崗倉庫企業(yè)有限公司。

“大概從2013年開始，物流地產(chǎn)迎來了一個爆發(fā)期。有一個數(shù)據(jù)稱，60%的投資者考慮投資中國的房地產(chǎn)，其中有20%要投物流地產(chǎn)。”宋振慶向記者表示，由于物流地產(chǎn)相對標(biāo)準(zhǔn)化，對接資本的話語體系更為成熟，再加上電商的快速發(fā)展，吸引了資本的進(jìn)入。

另一方面，作為物流地產(chǎn)的重要客戶，電商企業(yè)也開始進(jìn)軍到物流地產(chǎn)領(lǐng)域。有的電商平臺開始從租賃倉庫向自持倉庫轉(zhuǎn)變。

京東的物流網(wǎng)絡(luò)一直被業(yè)界所推崇，根據(jù)11月13日京東集團(tuán)發(fā)布的本年度第三季度財報，截至2017年9月30日，京東在全國運(yùn)營405個大型倉庫，總面積約900萬平方米。這是一個不小的數(shù)據(jù)，要知道排名第二的嘉民物流地產(chǎn)，它所擁有的可租賃面積僅有250萬平方米。

不過，多個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資訊機(jī)構(gòu)均未將京東列入十大自持物流設(shè)施面積的企業(yè)當(dāng)中，這也意味著京東900萬平方米的倉庫面積多為租賃。

京東人士向記者表示，他們目前沒有對900萬平方米的倉儲面積細(xì)分是租賃還是自持。普洛斯人士則向記者透露，京東是他們的重要客戶，租用了不少倉儲面積。嘉民和宇培兩家物流地產(chǎn)公司的公告也將京東稱為重要客戶。

在電商企業(yè)中，真正明確要發(fā)展物流地產(chǎn)的則是蘇寧。2017年11月12日，蘇寧發(fā)布公告稱，與深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理公司成立目標(biāo)總額為300億元、首期募集基金規(guī)模為50億元的物流地產(chǎn)基金，正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

蘇寧公關(guān)部門人士向記者介紹，在蘇寧內(nèi)部的體系中，物流是作為獨(dú)立集團(tuán)開展業(yè)務(wù)。

物流地產(chǎn)是典型的重資產(chǎn)模式，蘇寧之所以選擇走這一條道路，與蘇寧自身的發(fā)展歷史不無關(guān)系。“蘇寧并非是純電商企業(yè)，它是從線下向線上發(fā)展，本身就有物流環(huán)節(jié)，很容易把現(xiàn)成的物流資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成物流地產(chǎn)。”蘇智淵說。

據(jù)蘇智淵介紹，七八年前，普洛斯的模式在中國取得成功之后，就有一些人試圖說服蘇寧走物流地產(chǎn)的模式。最終能有今天的這個戰(zhàn)略決定，應(yīng)該經(jīng)歷了深思熟慮。

在蘇智淵看來，阿里做得更多的是商業(yè)模式的創(chuàng)新，這種重資產(chǎn)模式可能不是阿里本身的發(fā)展方向。京東布局物流網(wǎng)絡(luò)更多是為了完善自己的供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，從物流地產(chǎn)上賺錢，不是他們的訴求。

“一二線城市高端倉儲的供給逐步減少，租金又逐年上漲，阿里、京東這樣的規(guī)模電商已經(jīng)在考慮要不要自建倉庫了。”蘇智淵告訴記者。

地產(chǎn)商入局

另一個攪動物流地產(chǎn)行業(yè)的是傳統(tǒng)房地產(chǎn)商。隨著住宅地產(chǎn)紅利期的衰退，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商在努力尋求轉(zhuǎn)型。

萬科進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)其實開始于2014年，2015年成立專門的物流地產(chǎn)公司。2017年以前，萬科的物流地產(chǎn)總面積就已經(jīng)達(dá)到了150萬平方米左右。進(jìn)入2017年之后，萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的力度更是加大，僅1月—9月，新增物流面積就達(dá)到165萬平方米。

此次加碼物流地產(chǎn)的布局，也被視為萬科新掌門人郁亮帶領(lǐng)萬科走向轉(zhuǎn)型的重要一步。在今年雙十一前一天的萬科年終媒體見面會上，萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官張旭曾放出豪言：“在中國，如果雙十一有10億件快遞，那么約有5億件，是從普洛斯和萬科的貨倉里出貨的”。

但在不少分析人士看來，萬科參與普洛斯私有化這一動作更具有投資意味。

普洛斯人士向記者表示，由投資機(jī)構(gòu)組成的要約方Nesta Investment Holdings已公開表示，私有化完成后，他們擬繼續(xù)普洛斯現(xiàn)有業(yè)務(wù)以及運(yùn)營模式，保留現(xiàn)有管理團(tuán)隊。這意味著，萬科很難直接進(jìn)入普洛斯的管理層。

“萬科參與普洛斯私有化，談不上是收購，僅是投資行為。”蘇智淵說，“我相信普洛斯在經(jīng)營上，會對萬科的管理介入設(shè)置一定的門檻。萬科成立物流地產(chǎn)基金，才是希望做一個獨(dú)立的物流地產(chǎn)品牌。”

平安不動產(chǎn)也在2015年年初成立了物流地產(chǎn)的事業(yè)部，開始大舉進(jìn)軍物流地產(chǎn)。截至2017年8月，其擁有的可租賃面積達(dá)到150萬平方米，在中國十大物流地產(chǎn)商中排名第8。

傳統(tǒng)地產(chǎn)商天然地對土地有著靈敏的嗅覺，物流地產(chǎn)的土地還是一片價值洼地，如果妥善運(yùn)作、長期持有，無論是地價還是租金，其總體價值可能會有不錯溢價空間。

以萬科為例，2017年6月3日，它在公告中介紹了今年新增的3個物流地產(chǎn)項目情況，項目總建筑面積21萬平方米，權(quán)益建面15萬平方米，均價約700元/平方米，這明顯低于住宅類的土地價格。

從投資回報率來看，高標(biāo)物流倉儲設(shè)施的收益率也明顯高于其他商業(yè)類地產(chǎn)，目前中國一線城市物流地產(chǎn)收益率在6.5%-7%，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%-5.5%。

在土地政策收緊的背景下，通過物流地產(chǎn)的模式迅速拿到土地資源，對地產(chǎn)商來說，也是一個不錯的選擇。

與國資合作

與住宅地產(chǎn)商通過出售住宅快速回籠資金不同，物流地產(chǎn)開發(fā)商如果想快速攻城略地，就要以較低的價格融得較多的資金，實現(xiàn)資金回籠，用于新項目的投資開發(fā)。

“物流地產(chǎn)真正的邏輯是做長期運(yùn)營的資本化運(yùn)作。”蘇智淵向記者分析，“這些物流基地本身是自帶現(xiàn)金流的資產(chǎn)，他們可以把幾個這樣的項目整合起來，然后打包成一個資產(chǎn)包出售給基金公司，如養(yǎng)老基金、教師退休基金等，為其承諾一定的投資回報率，并實現(xiàn)現(xiàn)金回流。”

宋振慶曾經(jīng)關(guān)注過一個國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展史。這家地產(chǎn)商通過拿地建了不少的工業(yè)廠房，勢頭很好，但現(xiàn)在團(tuán)隊也已經(jīng)解散了。“萬科、蘇寧也都一樣，他們雖然資金充足，但是到后面所面臨的挑戰(zhàn)會很多。”

物流地產(chǎn)的主要收益是租金，這是一個比較穩(wěn)定的資金來源。根據(jù)多個物流地產(chǎn)開發(fā)商的財報數(shù)據(jù)，其物流設(shè)施的出租率多在90%以上，有的甚至高達(dá)98%。并且在租金漲幅上，行業(yè)內(nèi)也普遍采用了5%這個幅度。這也意味著，成熟的物流地產(chǎn)會有較為穩(wěn)定增長的收益。

據(jù)普洛斯向記者提供的資料，普洛斯在中國設(shè)立了兩只規(guī)模達(dá)到100億美元的開發(fā)型基金，其主要投資方是全球領(lǐng)先的國家養(yǎng)老基金和主權(quán)基金。

宋振慶向記者表示，物流地產(chǎn)商主要的融資方向就是社保基金、養(yǎng)老基金、教會基金、保險基金等，這些基金的融資成本較低，回報率要求較低，主要的訴求是穩(wěn)健，而物流地產(chǎn)正好可滿足這些基金的要求。

由于與國外此類基金的融資渠道未能打開，國內(nèi)開發(fā)商在融資成本和效率上，都要遠(yuǎn)遜于普洛斯這樣的外資企業(yè)，不得不另辟蹊徑。蘇寧、萬科成立的物流地產(chǎn)基金有一個共同特點(diǎn)，無論是深創(chuàng)投還是江蘇國際信托，他們的合作方都是具有國資背景的投資公司。

蘇智淵說，最近幾年，地方政府其實對于外資背景的物流地產(chǎn)商開始有了戒備，在一定程度上，他們更歡迎國內(nèi)開發(fā)商的進(jìn)入。這些國資背景的投資方，在國內(nèi)開發(fā)商拿地做項目的時候，能夠提供背書。

另一方面，由于有重資產(chǎn)做抵押，物流地產(chǎn)是一個風(fēng)險相對較小的行業(yè)。“未來可能會有越來越多的國資背景投資方會尋找這類項目來投，這是一個長期的趨勢。”蘇智淵說。

在國內(nèi)開發(fā)商開始關(guān)注物流地產(chǎn)時，普洛斯則開始借助其成熟的融資體系探索多元化的道路。

普洛斯內(nèi)部人士向記者介紹，2016年普洛斯成立了普洛斯金融，為物流行業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域的中小微企業(yè)解決融資難、融資成本高等問題，目前已累計服務(wù)中小企業(yè)客戶超過1000家，授信近45億元，累計放款近28億元。