“6·18”、“8·18”電商節(jié)后，你有多久沒(méi)有去逛購(gòu)物中心了？你知道它們可能已經(jīng)不是商場(chǎng)了嗎？電商對(duì)于實(shí)體購(gòu)物的沖擊，正影響著一些傳統(tǒng)商場(chǎng)的租金收益。為了謀求新的發(fā)展出路，京城不少傳統(tǒng)商場(chǎng)紛紛改為寫字樓。業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，“商改寫”或?qū)⒊蔀橐还蔁岢薄?/p>

 

太陽(yáng)宮百盛沒(méi)了 信托廣場(chǎng)來(lái)了

 

“哎呀，旁邊的百盛竟然沒(méi)了，看來(lái)是要改做別的了。”傍晚，到愛(ài)琴海購(gòu)物中心吃飯的劉小姐，從廣場(chǎng)前看見(jiàn)隔壁的一片圍擋，才知道原來(lái)的太陽(yáng)宮百盛店已經(jīng)沒(méi)了。“我來(lái)北三環(huán)購(gòu)物較少，來(lái)過(guò)的幾次中，確實(shí)也只去過(guò)百盛里的超市一次，畢竟兩家挨這么近，愛(ài)琴海至少是個(gè)更大點(diǎn)的購(gòu)物中心。”

 

一家是購(gòu)物中心，一家是傳統(tǒng)商場(chǎng)，就像劉小姐一樣，更多的消費(fèi)者在“二選一”的選擇題中，將答案投給了購(gòu)物中心。2016年10月31日，由于長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)，百盛終止了北京太陽(yáng)宮店的經(jīng)營(yíng)，并出售了太陽(yáng)宮店的產(chǎn)權(quán)。

 

周一下午3點(diǎn)，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，原來(lái)的百盛字樣已經(jīng)全部被撤掉，整棟建筑包圍在一片綠色圍擋之中，偶爾響起的機(jī)器聲，表明建筑內(nèi)部正在進(jìn)行施工。百盛改造計(jì)劃的參與方之一告訴記者，百盛太陽(yáng)宮店已經(jīng)正式確定改建為寫字樓項(xiàng)目，名為北京中融信托廣場(chǎng)，地上7層、地下3層，每層平面面積約6000平方米，預(yù)計(jì)最快可于今年10月份亮相。改造為寫字樓的過(guò)程中，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)充分利用原有特殊結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)并打造了貫通南北的采光中庭，也將項(xiàng)目由南至北切割為A、B兩區(qū)，可分可合。“至少，在周圍這一片區(qū)域中，多是酒店和商場(chǎng)，少有一個(gè)純粹的寫字樓項(xiàng)目。”

 

中糧廣場(chǎng)的共享辦公空間開(kāi)了

 

“買洋到中糧”。如果是喜歡家居的人們，一定還記得多年前流行的這么一句話。作為長(zhǎng)安街邊的建筑群，毗鄰北京站的中糧廣場(chǎng)一度是進(jìn)口家居品牌的標(biāo)桿，集合了眾多知名的進(jìn)口家居品牌。資料顯示，在2006年前后，C座的中糧廣場(chǎng)購(gòu)物中心擁有國(guó)際頂級(jí)家居品牌20多個(gè)，占據(jù)家居總品牌的50%，是名副其實(shí)的高檔品牌薈萃之地。

 

然而，2007年后，隨著各個(gè)品牌家居賣場(chǎng)的興起，中糧廣場(chǎng)購(gòu)物中心漸漸變得無(wú)人問(wèn)津，特別是在年輕消費(fèi)群體的心目中，購(gòu)物再也沒(méi)有人去中糧。“我們單位就在旁邊，可這么多年了，我從來(lái)不知道中糧廣場(chǎng)里還有購(gòu)物中心。”辦公族小鄧告訴記者，從東方新天地到王府井步行街上的各大百貨公司，這一片有太多的購(gòu)物場(chǎng)所，外觀略顯陳舊的中糧廣場(chǎng)自然不會(huì)引起人們的興趣。“我只知道那里是個(gè)辦公場(chǎng)所。”

 

昨天下午，記者來(lái)到中糧廣場(chǎng)，正門口的建筑外立面上，就掛著一個(gè)“COFCO FANTASY”共享辦公空間的招牌。“這是我們最近新開(kāi)的辦公空間，就在廣場(chǎng)C座，從A座可直接穿過(guò)去。”門口的安保人員主動(dòng)為記者指路。和A座大堂設(shè)有封閉的閘機(jī)和電梯不同，走到C座，開(kāi)放的采光中庭空間立即給人一種豁然開(kāi)朗的感覺(jué)。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，地下一層到地下三層的空間，圍繞著采光中庭設(shè)置成了環(huán)形的共享辦公工位，僅僅在地上一層配有幾家簡(jiǎn)餐餐廳和咖啡廳。

 

前臺(tái)工作人員告訴記者，共享辦公空間近期剛開(kāi)業(yè)，分為蜂巢辦公、胡同辦公和庭院辦公三種模式，目前蜂巢辦公和胡同辦公正在對(duì)外招租，租金是每個(gè)工位每月2400元。“6人間的辦公工位租得還挺不錯(cuò)的，只剩下一間了。”

 

太平洋百貨已成寫字樓

 

相較于太陽(yáng)宮百盛和中糧廣場(chǎng)，今年年初就已經(jīng)重新開(kāi)放的盈科中心似乎更被人所熟悉。曾在香港富商李澤楷旗下的盈科中心，位處三里屯商圈，原本是一個(gè)包括住宅、兩座甲級(jí)寫字樓和一個(gè)大型購(gòu)物中心的綜合體。然而，自從2011年10月底太平洋百貨宣布撤出盈科中心后，購(gòu)物中心部分就一直處于空置狀態(tài)，前后空了整整五年。2016年，新接手的產(chǎn)權(quán)方?jīng)Q定對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行改造。

 

周一下午，記者來(lái)到盈科中心。從正門看，這里還是商場(chǎng)慣常的五層建筑形態(tài)，正門口西邊是英菲尼迪的展示中心，東邊是安利的體驗(yàn)館。走到建筑內(nèi)部，記者看到，盈科中心已經(jīng)摒棄了傳統(tǒng)商場(chǎng)的格子式格局，通過(guò)中庭、玻璃幕墻和挑高的空間來(lái)營(yíng)造寫字樓所想要表現(xiàn)的檔次感。從電梯口的指示牌上看到，一到三樓已經(jīng)成為富士通中國(guó)有限公司的辦公地，一樓電梯口邊同時(shí)開(kāi)了兩家售賣咖啡、簡(jiǎn)餐的餐飲店，不過(guò)，工作日下午4點(diǎn)的時(shí)間段，進(jìn)出盈科中心的人很少，記者透過(guò)玻璃可以看到，安利體驗(yàn)館內(nèi)幾乎沒(méi)有前來(lái)體驗(yàn)的消費(fèi)者。

 

經(jīng)營(yíng)下滑倒逼“商改寫”

 

好好的商場(chǎng)不做，為何要耗費(fèi)精力改造成寫字樓？戴德梁行北中國(guó)區(qū)寫字樓企業(yè)服務(wù)部高級(jí)董事嚴(yán)區(qū)海告訴記者，近兩年傳統(tǒng)商場(chǎng)紛紛改造為寫字樓的主要原因還是和電商劇烈沖擊下實(shí)體店經(jīng)營(yíng)下滑脫不開(kāi)關(guān)系。“商場(chǎng)人流量少，商戶的收入就會(huì)受到影響，而商戶收入的減少又會(huì)造成商場(chǎng)整體租金的下降。”嚴(yán)區(qū)海談到，近幾年北京的商業(yè)地產(chǎn)租金增長(zhǎng)緩慢，相反的，從2011年開(kāi)始，北京的寫字樓租金就持續(xù)上升，至今已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了連續(xù)7年的增長(zhǎng)，市場(chǎng)平均租金水平相比6年前也翻了一番。

 

根據(jù)戴德梁行的報(bào)告，截止到2017年第二季度，全市甲級(jí)寫字樓的有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣392.1元，環(huán)比上調(diào)1.0%。五大核心商圈甲級(jí)寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣415.4元，環(huán)比上調(diào)1.2%。

 

同時(shí)，另一個(gè)方面，寫字樓的空置率水平也一直處于很低的狀況，特別是甲級(jí)寫字樓，整體表現(xiàn)出一種供不應(yīng)求的局面。仲量聯(lián)行北京研究部數(shù)據(jù)顯示，北京甲級(jí)辦公樓空置率多年保持低于5%的水平，使得北京成為最供不應(yīng)求的辦公樓市場(chǎng)之一。

 

“當(dāng)然，寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，商場(chǎng)改造成寫字樓后并不意味著產(chǎn)權(quán)方可以一勞永逸，但是，考慮到北京核心區(qū)的商場(chǎng)供應(yīng)量已經(jīng)不小，這些商場(chǎng)或購(gòu)物中心不改成寫字樓，就是一點(diǎn)兒機(jī)會(huì)都沒(méi)有了。”

 

“商改寫”會(huì)成潮流嗎？

 

“至少在我看來(lái)，‘商改寫’是有機(jī)會(huì)的，在一段時(shí)間內(nèi)將成為一種趨勢(shì)。”嚴(yán)區(qū)海告訴記者，相較于商場(chǎng)，寫字樓在運(yùn)營(yíng)方面對(duì)于技術(shù)的要求略低，但租金收入?yún)s更高更穩(wěn)定。根據(jù)研究，至少?gòu)淖饨鹚�平上看，�?gòu)物中心改造成寫字樓后，平均租金能增加30%到40%。“同樣是生意，運(yùn)營(yíng)寫字樓既不是很麻煩，回報(bào)又更穩(wěn)定，何樂(lè)不為。”

 

值得注意的是，“商改寫”的過(guò)程中也存在一些挑戰(zhàn)。嚴(yán)區(qū)海分析，從政策層面看，二者雖均為商業(yè)用地，同為40年產(chǎn)權(quán)，但若此前拿地性質(zhì)不含辦公用途，則商場(chǎng)不可改為寫字樓。此外，商業(yè)的平面設(shè)計(jì)絕大部分不適合寫字樓使用，因此在“商改寫”時(shí)需要優(yōu)化平面設(shè)計(jì)以滿足寫字樓用戶的使用要求。寫字樓對(duì)于自然采光有較高要求，因此“商改寫”需要提供一整套全新的自然采光方案。“概況來(lái)說(shuō)，前期需要資金和技術(shù)的投入，后期需要在軟件服務(wù)上跟得上，‘商改寫’也不是一件簡(jiǎn)單的事兒。”