世邦魏理仕發(fā)布的研究報(bào)告《電商時(shí)代轉(zhuǎn)型中的中國(guó)物流市場(chǎng)》顯示，全國(guó)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)平均租金已連續(xù)多個(gè)季度上漲，倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)投資回報(bào)率超過寫字樓、購(gòu)物中心及高檔住宅，躍居物業(yè)市場(chǎng)第一。 

　　京東商城CEO劉強(qiáng)東曾說，物流是京東的生命線，京東在廣州甚至整個(gè)廣東當(dāng)務(wù)之急需要解決的問題就是倉(cāng)儲(chǔ)，“不是不想租，而是一直租不到�！� 

　　物流短板沒有跟上，尤其缺少第三方的現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)，也成為我省商貿(mào)市場(chǎng)和物流行業(yè)發(fā)展的瓶頸。那么，江西現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流價(jià)值究竟在哪里？傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)該如何轉(zhuǎn)型？ 

　　持續(xù)升溫 

　　高端倉(cāng)儲(chǔ)投資回報(bào)率居市場(chǎng)第一 

　　中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)對(duì)128家重點(diǎn)聯(lián)系物流企業(yè)所開展的“2013年度減輕物流企業(yè)負(fù)擔(dān)調(diào)查”結(jié)果顯示，2013年北京、廣州、蘇州、杭州、武漢、沈陽(yáng)等主要城市優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)租金普遍接近或超過1元/平方米/天，上海、深圳等部分城市優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)租金接近或超過1.5元/平方米/天。 

　　在市場(chǎng)需求高漲的情況下，眾多傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商也開始“跟風(fēng)”布局物流地產(chǎn)。去年4月22日，平安集團(tuán)旗下平安不動(dòng)產(chǎn)從領(lǐng)盛投資管理購(gòu)得位于四川成都/建筑面積約9萬平方米的物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)，正式涉足物流地產(chǎn)圈。當(dāng)年5月16日，中國(guó)標(biāo)桿性房企萬科也簽約河北廊坊萬莊生態(tài)新城項(xiàng)目，低調(diào)進(jìn)軍物流地產(chǎn)。 

　　“現(xiàn)在住宅市場(chǎng)有比較明顯的退潮現(xiàn)象，很多傳統(tǒng)住宅開發(fā)商試圖尋求轉(zhuǎn)型，與2008年的商業(yè)地產(chǎn)投資熱一樣，投資回報(bào)率較高的物流地產(chǎn)現(xiàn)在顯然是他們的一個(gè)轉(zhuǎn)型方向�！贝鞯铝盒兄袊�(guó)區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵表示。 

　　據(jù)了解，當(dāng)前國(guó)內(nèi)80%以上的倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施為待改造的老倉(cāng)庫(kù)，高端倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施僅占不到20%。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，截至2013年底，由12家主要的全國(guó)性物流專業(yè)開發(fā)商開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量累計(jì)僅約1300萬平方米，占全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總面積的比例甚微。 

　　在供應(yīng)有限的情況下，國(guó)內(nèi)個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)、零售市場(chǎng)成熟和電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展卻帶動(dòng)了零售行業(yè)對(duì)物流設(shè)施尤其是高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)需求的高速增長(zhǎng)。因此全國(guó)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的平均租金一直呈上漲趨勢(shì)。 

　　世邦魏理仕物流地產(chǎn)報(bào)告顯示，過去五年中，北京和上海的高檔住宅投資回報(bào)率分別為2.6%和3.0%，購(gòu)物中心的投資回報(bào)率分別為5.0%和4.5%，寫字樓的投資回報(bào)率分別為4.8%和4.5%，而物流設(shè)施的投資回報(bào)率則分別為6.5%和6.7%，躍居物業(yè)市場(chǎng)第一。 

　　而根據(jù)世邦魏理仕掌握的國(guó)內(nèi)主要開發(fā)商土地儲(chǔ)備情況，一線城市倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)租金在未來還將繼續(xù)上漲，未來物流市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)供過于求的局面。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的紅利正在消退，物流地產(chǎn)市場(chǎng)卻日益升溫。 

　　突破瓶頸 

　　南昌即將配套2000畝智能倉(cāng)儲(chǔ)基地 

　　同樣，在江西的專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)，倉(cāng)儲(chǔ)物流也是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶常談的話題。就是這樣一個(gè)不常被消費(fèi)者看到的環(huán)節(jié)，卻已經(jīng)成了目前我省專業(yè)市場(chǎng)的最大瓶頸。 

　　之所以是瓶頸，是因?yàn)楫?dāng)前的主城區(qū)市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)物流仍處于零散狀態(tài)，無論是從安全角度考慮，還是從管理成本、管理難度角度分析，集中倉(cāng)儲(chǔ)物流似乎都是一個(gè)良策，但最終，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶卻在高地價(jià)面前止步。省內(nèi)一商貿(mào)市場(chǎng)的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“很多市場(chǎng)都會(huì)有這一難題，倉(cāng)儲(chǔ)物流基地建起來，在高地價(jià)、高租金的壓力下，僅靠倉(cāng)儲(chǔ)微薄的租金收入，必然入不敷出�！� 

　　物流難題同時(shí)讓人聯(lián)想到交通，不少農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶將自己的皮卡、小面包車作為“迷你倉(cāng)”，完成暫時(shí)的倉(cāng)儲(chǔ)與物流，如此一來，停車問題再被關(guān)注。 

　　贛企真的要就此停滯倉(cāng)儲(chǔ)物流的腳步？并非如此！記者了解到，如今我省各大商貿(mào)城如火如荼地建設(shè)之時(shí)，也有不少市場(chǎng)希望能夠借此滿足更多的倉(cāng)儲(chǔ)物流需求。省商務(wù)廳相關(guān)人士告訴記者：“按照目前的規(guī)劃，市場(chǎng)只是商貿(mào)城的一部分，未來的商貿(mào)城，必定會(huì)配備完善的倉(cāng)儲(chǔ)和物流基地。 

　　南昌華南城相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，他們近期擬投資100億元，在2000畝規(guī)劃用地上建設(shè)電商倉(cāng)儲(chǔ)物流及工廠網(wǎng)貨展示區(qū)、綜合配套區(qū)兩大功能區(qū)�！拔覀兊哪繕�(biāo)是將大市場(chǎng)打造成第五代專業(yè)市場(chǎng)的范本，其中智能倉(cāng)儲(chǔ)就是最顯著的特征。”在他看來，若按“第五代”的標(biāo)準(zhǔn)來說，就需建立與市場(chǎng)建筑面積1:1的倉(cāng)儲(chǔ)基地。換言之，如果經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到10萬平方米左右的商貿(mào)大市場(chǎng)，也需要配備10萬平方米左右的倉(cāng)儲(chǔ)基地。 

　　價(jià)值在哪 

　　從“人找貨”到“貨找人” 效率大大提高 

　　那么，現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流的價(jià)值究竟在哪里？ 

　　倉(cāng)儲(chǔ)物流，就是利用自建或租賃庫(kù)房、場(chǎng)地，儲(chǔ)存、保管、裝卸搬運(yùn)、配送貨物。傳統(tǒng)的倉(cāng)儲(chǔ)定義是從物資儲(chǔ)備的角度給出的。隨著物流向供應(yīng)鏈管理的發(fā)展，企業(yè)越來越多地強(qiáng)調(diào)倉(cāng)儲(chǔ)作為供應(yīng)鏈中一個(gè)資源提供者的獨(dú)特角色。倉(cāng)庫(kù)再也不僅是存儲(chǔ)貨物的庫(kù)房了。 

　　“這個(gè)過程中最根本的改變就是從‘人找貨’到‘貨找人’的改變�！笔�內(nèi)一家倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者，傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)是“人找貨”，就是人在倉(cāng)庫(kù)貨架甬道中尋找訂單貨品；而“貨找人”，則是利用自動(dòng)化設(shè)備將需要揀選的貨品傳送到人工揀選工作臺(tái)上揀選。 

　　傳統(tǒng)的“人找貨”揀選的速度是100件/人/小時(shí)，而“貨找人”的揀選速度是1000件/人/小時(shí)。這大大節(jié)省了人力，縮短了揀貨的時(shí)間，物流效率大大提高。 

　　在國(guó)外，2012年亞馬遜就以7.75億美元收購(gòu)了Kiva機(jī)器人公司，Kiva機(jī)器人系統(tǒng)實(shí)際上代表著由傳統(tǒng)的“人找貨”向“貨找人”揀選方式的轉(zhuǎn)變。 

　　上述企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，高架立體倉(cāng)庫(kù)、高速分揀系統(tǒng)加上輸送帶系統(tǒng)就成了現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流的“骨骼”。當(dāng)商品從倉(cāng)庫(kù)分揀出來后，輸送帶系統(tǒng)把貨物直接運(yùn)送到工人手中打包，進(jìn)入下一個(gè)環(huán)節(jié)，充分保證訂單處理速度和準(zhǔn)確率。而支撐這個(gè)“骨骼”的則是一套先進(jìn)的信息管理系統(tǒng)，軟件同時(shí)部署在云端和庫(kù)內(nèi)數(shù)據(jù)中心，處理能力達(dá)到每秒一萬個(gè)訂單。這套系統(tǒng)實(shí)時(shí)對(duì)接了各大電商平臺(tái)和物流運(yùn)輸企業(yè)，網(wǎng)購(gòu)用戶下單后，軟件自動(dòng)獲取訂單信息并控制自動(dòng)化設(shè)備執(zhí)行出庫(kù)，直接送到打包員手中，平均訂單履行時(shí)間只需10分鐘。 

　　以前拼價(jià)格拼品牌 現(xiàn)在拼倉(cāng)儲(chǔ)物流 

　　倉(cāng)儲(chǔ)做得好，帶動(dòng)的不僅僅是貨物周轉(zhuǎn)的速度，還會(huì)使企業(yè)在行業(yè)中具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力�！皬倪@幾年‘雙11’的火爆情況可以看出，速遞物流的倉(cāng)儲(chǔ)能力還是不足的。倉(cāng)儲(chǔ)不足也就意味著存在一個(gè)非常大的發(fā)展瓶頸，客戶對(duì)我們能力的信任度會(huì)受到影響。”省內(nèi)一名經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品的電商企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，從另一個(gè)角度來說，倉(cāng)儲(chǔ)做得好，不僅可以確保各地倉(cāng)庫(kù)能夠及時(shí)周轉(zhuǎn)，還能贏得更多的市場(chǎng)。 

　　“以前，商貿(mào)市場(chǎng)拼的是價(jià)格、品牌，而現(xiàn)在，誰能突破倉(cāng)儲(chǔ)物流瓶頸，誰就能在下一場(chǎng)市場(chǎng)激戰(zhàn)中勝出�！毕嚓P(guān)專家認(rèn)為，一方面，空閑的倉(cāng)儲(chǔ)資源可以租給一些有需要的物流公司使用，減少倉(cāng)庫(kù)的空置時(shí)間。積極與一些電子商務(wù)企業(yè)簽訂倉(cāng)儲(chǔ)合同，將有利于提升物流倉(cāng)儲(chǔ)的知名度。另一方面，隨著小微電商的快速發(fā)展，物流企業(yè)還可以推出專門針對(duì)小微電商的倉(cāng)儲(chǔ)定制化服務(wù)，為小微電商提供更多便利。 

　　“從亞馬遜等一些大型知名電商企業(yè)的成功案例來看，他們大多數(shù)都是以倉(cāng)儲(chǔ)作為核心競(jìng)爭(zhēng)力的，不難看出倉(cāng)儲(chǔ)對(duì)企業(yè)的重要性�！笔∥锪鲄f(xié)會(huì)相關(guān)人士表示，而目前我省大部分物流企業(yè)的短板恰恰就是倉(cāng)儲(chǔ)，郵政速遞物流在這方面也亟須加強(qiáng)。如何讓自己的短板不短，還需要加大在倉(cāng)儲(chǔ)方面的投入和建設(shè)力度，力爭(zhēng)在未來幾年內(nèi)，建成區(qū)域內(nèi)具有競(jìng)爭(zhēng)力的倉(cāng)儲(chǔ)物流格局。 

　　這或許從另一個(gè)側(cè)面印證了“拼倉(cāng)儲(chǔ)物流”時(shí)代已經(jīng)到來。 

　　方向在哪 

　　倉(cāng)儲(chǔ)功能不斷強(qiáng)化 線上線下融合發(fā)展 

　　據(jù)了解，目前各大物流公司都在加大對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的投入和建設(shè)力度。包括阿里巴巴、順豐等一批民營(yíng)企業(yè)在內(nèi)，在未來三到五年內(nèi)他們都把工作重點(diǎn)放在物流倉(cāng)儲(chǔ)的建設(shè)上。特別是順豐，目前在全國(guó)已經(jīng)擁有超過100萬平方米的倉(cāng)庫(kù)面積，但他們覺得這還遠(yuǎn)不能滿足未來企業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的需求。 

　　近年來，我省連續(xù)發(fā)文支持加快商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展。面對(duì)龐大的市場(chǎng)需求和前景，我省傳統(tǒng)市場(chǎng)又該如何應(yīng)對(duì)？ 

　　“對(duì)于商貿(mào)市場(chǎng)而言，由于近年來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑和網(wǎng)上交易市場(chǎng)的興起，給經(jīng)營(yíng)戶帶來不少影響。然而，實(shí)體市場(chǎng)是不可能消失的，因?yàn)槭袌?chǎng)內(nèi)產(chǎn)品品種多樣，且非標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，注定了采購(gòu)商必須往市場(chǎng)內(nèi)走一走。專家的建議是，讓線下的倉(cāng)儲(chǔ)物流配送功能得到不斷強(qiáng)化。 

　　“一個(gè)好的物流倉(cāng)儲(chǔ)，不僅要具備一個(gè)倉(cāng)庫(kù)的功能，還需要有更強(qiáng)大的現(xiàn)代化物流設(shè)備和信息系統(tǒng)支持。” 業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在國(guó)家鼓勵(lì)在各級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)單元積極推廣應(yīng)用二維碼、無線射頻識(shí)別等物聯(lián)網(wǎng)感知技術(shù)和大數(shù)據(jù)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施與貨物的實(shí)時(shí)跟蹤、網(wǎng)絡(luò)化管理以及庫(kù)存信息的高度共享，提高貨物調(diào)度效率；鼓勵(lì)應(yīng)用智能化物流裝備提升倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、分揀、包裝等作業(yè)效率，提高各類復(fù)雜訂單的出貨處理能力。 

　　顯然，未來傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)的轉(zhuǎn)型，信息化、自動(dòng)化和智能化將是重要方向。國(guó)務(wù)院印發(fā)的《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃（2014-2020年）》指出，創(chuàng)新加快關(guān)鍵技術(shù)裝備的研發(fā)應(yīng)用，既要提升物流業(yè)信息化和智能化水平，又鼓勵(lì)采用節(jié)能環(huán)保的技術(shù)、裝備，提高物流運(yùn)作的組織化、網(wǎng)絡(luò)化水平，降低物流業(yè)的總體能耗和污染物排放水平。 

　　省商務(wù)廳相關(guān)專家表示，“互聯(lián)網(wǎng)+物流”將與智能制造、金融相結(jié)合，產(chǎn)生更高的附加值，充分利用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)打造全新的倉(cāng)儲(chǔ)物流模式，會(huì)成為產(chǎn)業(yè)鏈上各關(guān)聯(lián)企業(yè)升級(jí)的驅(qū)動(dòng)力，必將推動(dòng)商貿(mào)物流市場(chǎng)的整體發(fā)展。